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01 再次举例说明什么是一手单价： 一套房子平，8年房龄，房东到手价，不包括契税的中介费税费支出40万，那么这套房子的一手单价是（+40）/(1-0.08)/，一手单价6.7万。 在具体操作中，成交的房子有各种特殊情况，需要对原始数据进行整理分析。这是文章更得慢的原因。当然还是会有错误发生，这是我指出文章不能作为投资依据的理由。 而从买房分析层面，一手单价视角是重要的视角。当你买二手房的时候你可以把它逆推为一手新房看价格是否合理。当你买一手房的时候，你可以取二手市场成交房源的一手单价进行对比。 一手房大多数都要成为二手房的。 了解了一手单价，你才知道表格的意义。 站名一手单价可选楼盘汇臻路红梅苑、新汇绿苑、汇龙花苑东方一路浦航路聚缘中庭、聚缘南庭、聚缘北庭、欣佳宝邸、浦江馨都、浦润苑闵瑞路水语人家、虹浦新城、瑞和新苑、汇颂南苑、浦江丽都、金硕河畔景园三鲁公路闵浦新苑一村、闵浦新苑二村沈杜公路联航路世博家园七、八、九、十、十一、十三、十四、十五街坊；滨浦新苑一、二、三村江月路世博家园二、四、五街坊浦江镇新浦江城、浦江颐城、保利茉莉公馆、浦江坤庭芦恒路一品漫城凌兆新村00海尚新纪园、凌兆丁香苑东方体育中心杨思申江豪城、东方吉苑、世华锦城、华城丽苑、成发苑、万科金色公馆、华城秀庭、恒大华城上河苑、恒大华城新华苑、恒大华城长清苑、成山路中星云庭耀华路中华艺术宫西藏南路陆家浜路华浩苑、锦绣家园、黄浦丽园、黄浦新苑、雅庐苑、金色黄浦、公馆77、实华公寓、开元坊、锦凯华苑、黄浦逸城、惠德公寓老西门000老西门新苑、东台路号、复兴珑御、黄浦众鑫城大世界000淮海晶华苑、人民广场曲阜路农房熙藏、华祺苑、永盛苑中兴路绿洲雅宾利花园、万科翡翠雅宾利、金棕榈公寓西藏北路申地苑、仁和恬园、盛和玲珑苑、虹口花苑、和兰苑、华清名苑虹口足球场曲阳路同济西苑、欧阳花苑、甜爱大楼四平路虹口典范、金轩大邸、天宝绿洲、书香公寓鞍山新村乾鸿苑、英达苑、和平花苑、东银茗苑、泰鸿苑、君欣豪庭、耀浦苑、伊东苑、和平花苑、同济绿园、中通雅苑江浦路阳明新城、信通浦皓园、江升公寓、凤城花园、恒联新天地花园、新凤城、华升新苑、才茂公寓黄兴路金宇名邸、东方名园、紫罗兰家苑、望春都市家园、城市丽园、建发公园首府、大居苑、金源佳苑、富天苑、双阳公寓延吉中路大众苑、汇元坊、长白新城、靖宇家园、益晖新苑黄兴公园公园、文化佳园、杨浦欣园、黄兴绿园、东岸新里、佳龙花园、城浦公寓、万佳苑、佳泰花园翔殷路长恒苑、锦兰苑、香阁丽苑、兰馨苑、兰馨雅苑、东茂家苑、兰花教师公寓、莱茵半岛、海上硕和城嫩江路世和园、东方名城、星云苑、锦都玫瑰园、民星家园、春岚苑、明丰阳光苑市光路00城市庭园、工农四村星源花苑、城市名园、世晶花苑、世界路91弄、工农四村星源佳苑02 现时上海房价中枢，大致在5.3万。而如果我们分析一手单价，整个8号线只有浦江镇以南（不含）以南区域在均价下方。 年浦江镇均价不到2万，而上海楼市均价在2.2万附近。这是当时浦江镇能买的第一理由。 什么浦东概念，什么前滩概念，什么四水环绕都让位这个理由。绝大多数人买对这个地方的原因是：正巧。 完全静态分析，均价是市民作为买家同时作为卖家充分博弈的结果：流动性强，如果再买新房或次新；流动性更是突出。 流动性决定涨幅。 在上车为主流的城市，我们应该取均价下方，但不要过于远离。均价下方的房子起初涨幅不如均价附近房子的涨幅，但随着房价上涨，它的价格涨到均价附近，流动性大幅提升。 想起了郊区大逆袭是么？ 例如浦江镇以南从价格维度而言低于均价，具备这个优点之后，所谓地上线，换乘线，动迁基地等等都不是那么重要。上海房价均价走进6，那么如今的4万，或者就是彼时的6。 那么是不是越低越好？ 以8号线为参照，3.8万以下均乡野。我们以地铁为参照简单一些、也可以以公园、教育、商业、医疗为参照。没有参照的乡野，意味着城市管理者都不愿意投钱。精英治理社会，我们大概率不会比城市管理者更聪明。 03 逆袭之后的选择困境在于：远郊地带的涨幅显然不合理，可是价格维度上又应该买这些地方。 该如何是好？ 此时我们需要扩大区段分析。（本文仅以地铁为线性分析） 如上图所示。8号线顶部平台区大致双倍均价10万左右。高于10万例如情怀区，同济辐射区；低于10万例如火车站利差区。 在楼市里，越陡峭的等高线横截面越值得投资。包括了翔殷路、市光路、8号线中华艺术宫以南。 这里我们需要简单说说地租原理：一块地的极限产值由社会的综合经营能力，转换为楼市里就是平台区。这个片区当然会涨，涨幅与社会的综合经营能力趋同（会受到货币现象的干扰）。 假如一块地产值为的极限产值，它南边那块地产值为80，再南那块70块，再南60...... 转化为房价就是中华艺术宫一手价10.5万，东方体育中心8万....... 由于配套的辐射作用，城市管理者选择东方体育中心进入平台区。 分析8号线等高线的横截面，我们看到上海的房子3.8一个梯度，5.3一个梯度，10万一个梯度。 其中3.8-5.3上车；5.3-10改善；10万以上上海文化。 房价等高线横截面与10万之间的阴影：就是所谓的升值空间。 04 本段广告，可以不看。 上海的房价等高线现状是怎样的？两年期房价等高线又将如何？ 7月29日、30日演讲，欢迎报名。时长2小时。 感兴趣的可以报名。 报名方式： |
