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从“土地财政”看曲阜未来房价 新房方面截止到00年6月上半年，济南6月份新房价格环比上涨0.3%，同比下降3.1%；青岛6月份环比上涨0.8%，同比上涨.5%；济宁6月份环比上涨0.6%，同比上涨6.8%。 二手房价格方面济南6月份环比下降0.1%，同比下跌3.6%；青岛6月份环比上涨0.%，同比下跌4.6%；济宁6月份环比上涨0.6%，同比上涨6%。 济南、青岛已经表现出房价实质性平稳或下跌，然而济宁房价不管是新房还是二手房，价格都在连续上涨。作为济宁市房价前三名的曲阜房价也维持在高位，曲阜市房价未来走势将如何呢？ （一）曲阜城镇化率较高，地方生产总值增速小 曲阜年城镇化率64.83%高于济宁59.69%的平均城市化率，00年上半年地区生产总值排名全市第6位，增速为-0.8%低于全市平均值-0.7%，增速排名第10位。曲阜城镇化率高于邹城，考虑到兖州常住人口数低于曲阜，实际情况曲阜城镇人口总数多于兖州，曲阜地区生产总值与邹城、兖州差距很大，工业基础也远远落后于两地区，房价却比两地区高很多。曲阜市人口数和地区生产总值与微山县相近，如果考虑到微山县环微山湖特殊地形以及曲阜作为东方圣城的国际知名度和高铁站等因素，房价远高于微山县百姓可以接受，但高于邹城和兖州，给曲阜当地购房刚需者带来沉重压力，可以问问曲阜当地老百姓对这么快涨起来的高房价是否有很多问号。 （二）曲阜房地产开发投资增速大，规模以上工业增加值增速小 （三）曲阜市民存款增速低，贷款增速高 曲阜当地老百姓存款增速不如人家，可能是因为疫情在家看电视时间长了花的电费多了几块，猪肉涨价你还嘴馋吃肉花的钱多了，没有游客来三孔旅游少卖了几瓶矿泉水，工厂停产了工资发少了······但是这些生活方面的费用又能占多少呢？我可没说是因为要还房贷没钱存银行了，我也没说俺们厂今年因为疫情和 ，订单减少很多没钱发工资了，我也没说这几年啥都猛涨就是工资涨得慢，我也不知道为啥卡里就是没多少余额了呢？ （四）曲阜市一般公共预算收入与支出情况 （总量与增速） 济宁市各区县00年上半年地方财政收入中，任城区收入 ，曲阜市排第6名，曲阜市上半年一般公共预算收入是第1名任城区的38%，是第名邹城市的39%，是第3名兖州区的5%；在增速方面，太白湖新区以1.4%的增速居全市 ，曲阜市增速垫底为-5.5%；曲阜市上半年一般公共预算收入（万元）多于该期一般公共预算支出（万元），支出是收入的1.6倍。 （五）曲阜市对“土地财政”依赖度 1、卖地收入与地方政府收入的关系 预算内收入=一般预算收入+政府性基金预算收入 一般预算收入=税收收入（增值税、营业税等各种税收）+部分非税收收入（政府预算报告中的部分行政事业性能收入、罚没收入、专项收入、国有资本经营收入、国有资源(资产)有偿使用收入，以及部分其他的非税收收入） 按照现有统计规定，国有土地使用权出让收入计入地方政府性基金收入中，是基金收入的主要来源，但并不计入政府预算报告公布的地方财政收入中。由此可以发现，很多人直接计算政府性基金收入（或卖地收入）占地方财政收入的比重，得出卖地收入已经超过地方财政收入，如果卖地收入下降了，地方政府就破产、倒闭，这是完全错误的。真实的地方政府收入规模远大于政府预算报告中的财政收入的规模。、曲阜市土地出让金占比和税收占比情况从财政收入的构成来看，税收占比高反映出地方财政的发展质量、营商环境和财政收支稳健。用土地出让金占比来衡量一个城市对土地财政的依赖程度，而土地出让收入则会受到房地产行业周期影响，具有不稳定性，因而土地出让金与公共预算收入比值越高，财政收入可能存在的波动性也就越大。税收占比：税收/一般公共预算收入； 土地出让金占比：土地出让金收入/一般公共预算收入 根据税收和土地出让金占比一般公共预算收入城市大致分为以下四类：第Ⅰ类城市税收占比高，土地依赖度较低；第Ⅱ类城市税收占比高，财政质量好，但土地出让金收入相对公共财政预算收入偏高； 第Ⅲ类城市税收占比低于平均水平，而又过于依赖土地出让金收入，财政收支不稳定性偏高； 第Ⅳ类城市多处于工业主导发展阶段，税收占比低于平均水平，对土地出让金收入依赖度低。 通过计算得出数据，曲阜00年上半年土地出让金占比约为0.，税收占比0.，列为第Ⅲ类城市，在全国四线城市中曲阜对“土地财政”的依赖度也是比较高的。税收占比低且土地财政依赖度高的中小城市在市场下行周期中财政波动性较大。随着地产调控政策不断加码，卖地收入回落的风险加大。而政府债务的主要偿还来源就是土地出让收入，若未来土地出让收益出现下滑，地方政府将面临巨大的债务压力。同时，地价上涨带来的一系列成本上升将对实体经济造成 ，不利于城市长期可持续的发展。 结语 本文由“壹伴编辑器”提供技术支持 “土地财政”模式使地方政府通过出让土地使用权完成了城市的原始资本积累，以此推动城市的工业化与城镇化发展，是特殊环境下地方政府的理性选择，但“土地财政”的负面效应主要在于其已经逐渐成为导致房价过快上涨的重要因素之一，同时也是地方债务的潜在风险来源。高房价推高人力成本上升的同时也推动了投机行为，对实体产业产生挤出效应，并损害社会公平、固化贫富差距；高库存和高债务则暗含系统性金融风险，成为经济发展的潜在隐患。曲阜房价未来如何发展，将直接考验政府战略定力和科学的决策智慧。 目前针对曲阜未来房价的讨论，有多军和空军观点，各抒己见 多军 为了加速曲阜城镇化发展，政府将加快孔子大道两侧开发建设 楼盘，政府将继续维持高杠杆，房价将继续上涨； 曲阜作为东方圣城，儒学中心，以后大领导来曲阜还会刺激房价上涨； 曲阜的房产中介从业者数量众多，一二手联动，房价还可以继续炒； 中国外汇存量大，无法全部购买国外产品，国内产品被消耗，资金无法回收，如果转化成人民币就导致通胀，过去楼市承担着蓄水池的功能，体现着外汇的价值，今后该如何调整还很难说； 房地产业的运营逻辑：从投资主体、建设主体、购房主体、建材供应等都是在内循环体系之中，房地产运营本身就是内循环，我国新型城镇化仍有十年以上的发展周期，房地产仍然是经济内循环的主要动力之一； ······ 空军 曲阜本地工业基础比不过济宁市区、邹城、兖州，经济发展水平也不如它们，房价会降； 曲阜当地百姓银行的钱不多了，当地工人工资也不高，房价缺少上涨支撑； 受疫情和外部经济环境的影响，房价以稳为主，缺乏涨价基础； 今后在以国内大循环为主体的新经济环境下，为了实现国内市场需求拉动，必须稳定房价，老百姓才有钱消费； ······ 不管是多军还是空军，希望他们不是水军 ☆END☆企业管理咨询师 注册房地产投资顾问 本文作者私人
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